Wenn Sie dauerhaft in Thailand leben oder in den Immobilienmarkt des Landes investieren möchten, ist der Kauf einer Eigentumswohnung möglicherweise die einfachste und sicherste Option. Aber herauszufinden, wo man anfangen soll, kann entmutigend wirken, nicht wahr? Möglicherweise fragen Sie sich: Wie mache ich das sicher? Welche rechtlichen Auswirkungen hat eine solche Investition? Um Ihnen weiterzuhelfen, finden Sie hier alles, was Sie über den Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand wissen müssen.
Wer kann in Thailand eine Eigentumswohnung kaufen?
Jeder Ausländer, der gemäß den Einwanderungsgesetzen legal nach Thailand eingereist ist und nicht vorbestraft ist, sollte in Thailand Eigentumswohnungen kaufen können. Allerdings gibt es nach dem thailändischen Eigentumswohnungsgesetz bestimmte Anforderungen, die Sie erfüllen müssen. Drei der Hauptanforderungen lauten wie folgt:
- Ausländer können nur bis zu 49 % der Einheiten in einer Eigentumswohnungsanlage besitzen. Das bedeutet, dass Sie prüfen müssen, ob in dem von Ihnen gewählten Gebäude ausländisches Eigentum vorhanden ist, bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben. Dies können Sie ganz einfach direkt im Büro des Entwicklers überprüfen.
- Die Eigentumswohnungen müssen gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz verwaltet und registriert werden.
- Alle für den Kauf verwendeten Gelder müssen aus dem Ausland in der Originalwährung nach Thailand überwiesen werden. Darüber hinaus kann Ihre Eigentumswohnung nicht ohne Nachweis der Übertragung auf Ihren Namen eingetragen werden.
Wie ist der aktuelle Stand des thailändischen Eigentumswohnungsmarktes?
Wenn Sie die Möglichkeit des Kaufs einer Eigentumswohnung in Thailand geprüft haben, sind Sie möglicherweise auf unterschiedliche Meinungen gestoßen. Manche sagen, die Marktblase werde platzen und Ihre Immobilie irgendwann wertlos werden. Andere hingegen sagen, es sei eine sinnvolle Investition. Aber wie sieht der Eigentumswohnungsmarkt in Thailand wirklich aus?
Angesichts des jüngsten Anstiegs neuer Entwicklungen keimen Sorgen über eine mögliche Marktstagnation auf. Trotz dieser Befürchtungen sind die Preise für Eigentumswohnungen jedes Jahr gestiegen, selbst während der Covid-19-Pandemie. Dies deutet auf eine anhaltende Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Thailand hin.
Tatsächlich ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in beliebten Touristengebieten wie Bangkok, Phuket und Pattaya in den letzten Jahren gestiegen. Diese Nachfrage hat zu Preiserhöhungen geführt, aber der Markt bleibt im Vergleich zu den Nachbarländern einigermaßen erschwinglich. Darüber hinaus könnte die Vermietung Ihrer Eigentumswohnung angesichts des kontinuierlichen Zustroms von Touristen und Expats in Thailand möglicherweise ein lukratives passives Einkommen bieten.
Zweifellos könnten unvorhersehbare wirtschaftliche Bedingungen die Zukunft des Marktes beeinflussen. Die Auswirkungen hängen jedoch von Ihrem Kaufzweck ab – ob Sie zur Miete kaufen oder beabsichtigen, in der Eigentumswohnung zu wohnen. Im letzteren Fall sind die Auswirkungen möglicherweise nicht so groß. Dennoch ist es ratsam, mit einem vertrauenswürdigen Immobilienmakler zusammenzuarbeiten und gründlich zu recherchieren, um fundierte Entscheidungen bei der Investition in den thailändischen Markt für Eigentumswohnungen zu treffen.
Wie hoch sind die durchschnittlichen Kosten für eine thailändische Eigentumswohnung?
Die Preise für Eigentumswohnungen in Thailand hängen weitgehend von der Lage, der Größe und sogar dem Alter der Immobilie ab. Die Mehrheit der Menschen im Land bestimmt den Wert einer Eigentumswohnung und deren Mietpotenzial anhand der Größe, die üblicherweise in Quadratmetern angegeben wird. Nach Angaben von FazWaz.com liegt der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung in Thailand bei 129.000 THB pro Quadratmeter.
In Bangkok sollten Sie in der Lage sein, eine Eigentumswohnung der Mittelklasse für etwa 80.000 THB bis 90.000 THB pro Quadratmeter zu bekommen, während Luxus-Eigentumswohnungen normalerweise bei 200.000 THB pro Quadratmeter beginnen. Natürlich kann der Standort diese Preise erheblich beeinflussen. Wenn Sie nach einer Eigentumswohnung im Zentrum von Bangkok mit einfachem Zugang zu einer BTS- oder MRT-Linie suchen, wird der Preis viel höher sein.
Wenn Sie auf der Suche nach einem Schnäppchen sind, ist es besser, nach einer Immobilie zu suchen, die etwas außerhalb des Stadtzentrums liegt. Alternativ können Sie auch über den Kauf einer Eigentumswohnung in Altbauten nachdenken. Bei diesen Gebäuden stehen in der Regel mehrere Einheiten zum Verkauf und sie bieten großartige Gelegenheiten für die Schnäppchenjagd.
Seien Sie immer offen für Verhandlungen mit Verkäufern, da die Listenpreise oft um bis zu 20 % reduziert werden können. Darüber hinaus bieten Entwickler möglicherweise kostenlose Angebote an. Beachten Sie jedoch die versteckten Kosten, die möglicherweise erst nach Vertragsunterzeichnung sichtbar werden. Dies kann zu zusätzlichen Ausgaben in Höhe von mehreren Tausend Baht führen.
Welche Arten von Eigentumswohnungen gibt es in Thailand?
Einheitentypen
In Thailand gibt es eine große Auswahl an Eigentumswohnungstypen, sodass Sie leicht eine finden können, die Ihren Bedürfnissen und Ihrem Lebensstil am besten entspricht. Von kleinen Studio-Eigentumswohnungen bis hin zu großen Penthäusern bietet jeder Typ einzigartige Merkmale und Vorteile. Nachfolgend sind einige der gängigsten Einheitentypen aufgeführt:
Studio
Dabei handelt es sich um kompakte Einheiten, die in der Regel 22 bis 30 Quadratmeter groß sind. Sie können ab etwa 2 Millionen THB beginnen. Die Studio-Einheiten eignen sich am besten für Studenten und junge Berufstätige und verfügen bis auf das Badezimmer über das Wohnzimmer, das Esszimmer und das Schlafzimmer in einem einzigen Raum. Einige Studios in Bangkok verfügen außerdem über einen kleinen Balkon, der für eine gute Luftzirkulation sorgt.
Ein Schlafzimmer
Diese größeren Einheiten sind normalerweise zwischen 35 und 50 Quadratmeter groß und beginnen bei 3 Millionen THB. Sie bieten ein separates Schlafzimmer, ein Wohnzimmer, eine kleine Küche und ein Badezimmer. Sie sind ideal für Singles oder Paare, die im Vergleich zu einer Studioeinheit mehr Platz wünschen.
Zwei Schlafzimmer
Mit einer Größe zwischen 60 und 90 Quadratmetern kosten Eigentumswohnungen mit zwei Schlafzimmern in der Regel 4 bis 5 Millionen THB. Sie verfügen normalerweise über zwei separate Schlafzimmer, ein Wohnzimmer, eine Küche und ein oder zwei Badezimmer. Dadurch eignen sie sich hervorragend für kleine Familien mit Kindern oder Menschen, die zusätzlichen Platz für ein Heimbüro oder ein Gästezimmer benötigen.
Drei Schlafzimmer
Die großen Eigentumswohnungen mit einer Größe zwischen 120 und 150 Quadratmetern kosten etwa 10 Millionen THB. Sie verfügen über drei Schlafzimmer, ein zusätzliches Zimmer, ein Wohnzimmer, eine Küche und ein oder zwei Badezimmer, ideal für größere Familien.
Loft oder Maisonette
Loft- oder Maisonette-Eigentumswohnungen können mit einer durchschnittlichen Größe von etwa 300 Quadratmetern geräumig sein. Der Preis liegt zwischen 5 und 50 Millionen THB. Diese zweistöckigen Einheiten verfügen über ein Zwischengeschoss und eignen sich für diejenigen, die einen modernen Wohnraum mit viel natürlichem Licht und Freiraum wünschen.
Penthouse
Mit einer Größe von 300 bis 500 Quadratmetern sind Penthouses eine Luxusinvestition ab 50+ Millionen THB. Sie verfügen oft über private Aufzüge, Dachgärten und Swimmingpools und eignen sich daher hervorragend für diejenigen, die einen High-End-Lebensstil suchen.
Neu oder Gebraucht
Abgesehen von dder Groesse müssen Sie auch überlegen, ob Sie ein neue Wohnung, oder ein gebrauchte Immobielie kaufen möchten.
Neue Eigentumswohnungen
Wenn es um neue Eigentumswohnungen geht, befinden sie sich möglicherweise nicht immer in erstklassigen Lagen, insbesondere in stark von Touristen frequentierten Gegenden wie Pattaya. Mit der laufenden Modernisierung der Infrastruktur in Thailand entwickeln sich jedoch viele neue Entwicklungen zu erstklassigen Standorten. Neuere Eigentumswohnungen haben möglicherweise eine kleinere Grundfläche, bieten aber moderne Einrichtungen, Geräte und einen minimalistischen Wohnstil. Daher können sie ideal für junge Investoren, Paare oder Kurzzeitbesucher sein. Trotz der kleineren Grundfläche kann eine gut gestaltete und gut eingerichtete Einheit recht geräumig wirken. Bis zu fünf Jahre nach der Fertigstellung sind die Bauträger gesetzlich für alle erforderlichen baulichen Reparaturen oder Mängel verantwortlich, was den Käufern ein gewisses Maß an Sicherheit bietet.
Off-Plan-Eigentumswohnungen
Der Kauf einer Off-Plan-Entwicklung hat seinen eigenen Reiz, insbesondere wenn es um Budgetierung und Preisgestaltung geht. Für diese Projekte gelten in der Regel längere Zahlungspläne, wobei die Restzahlung nach Abschluss des Projekts fällig ist. Dadurch bleibt mehr Zeit für die Finanzplanung. Entwickler suchen in der Regel nach Investitionen in die Projekte. Daher können sie wettbewerbsfähige Preise oder sogar garantierte Mietrenditen anbieten. Allerdings sind Preisverhandlungen aufgrund der Budgetbeschränkungen der Entwickler möglicherweise nicht immer fruchtbar.
Eine der Hauptsorgen beim Off-Plan-Kauf ist die Sorge, dass das Projekt möglicherweise nicht abgeschlossen wird. Um sich vor einem solchen Risiko zu schützen, ist es wichtig, sich vor Vertragsabschluss rechtlich beraten zu lassen. Bedenken Sie außerdem, dass nicht alle Eigentumswohnungen mit Haushaltsgeräten ausgestattet sind. Überprüfen Sie daher unbedingt noch einmal, was in Ihrer Eigentumswohnung enthalten ist, bevor Sie den Preis festlegen.
Gebrauchte Eigentumswohnungen
Gebrauchte Eigentumswohnungen verfügen oft über erstklassige Lagen und sind tendenziell geräumiger. Das Versprechen größerer Wohnräume, Außenanlagen und bereits etablierter Managementteams tragen zu ihrem Charme bei. Trotz dieser Vorteile wirken gebrauchte Eigentumswohnungen möglicherweise veraltet und erfordern möglicherweise Renovierungen, den Austausch von Möbeln und Geräten oder die Aufrüstung von Diensten wie Internetanbietern.
Welche offiziellen Dokumente werden beim Kaufprozess benötigt?
Wenn Sie in Thailand eine Eigentumswohnung kaufen, ist es wichtig, alle offiziellen Dokumente in Ordnung zu haben. Hier sind die drei wichtigsten, die Sie benötigen.
Vertrag
Das erste Dokument ist der Vertrag. Sie und der Immobilienverkäufer (häufig ein Bauträger) unterzeichnen dies beide. Es listet alle wichtigen Informationen zum Kauf Ihrer Eigentumswohnung auf, was Sie bezahlen, wann Sie bezahlen und welche Regeln für das Gebäude gelten. Bei Zweifeln und Fragen können Sie sich an diesen Vertrag wenden.
Devisentransaktion (FET)
Das zweite Dokument, das Sie benötigen, ist ein FET-Formular, das für Foreign Exchange Transaction steht und früher als Thor Thor 3 bekannt war. Dieses Dokument ist ein Beweis dafür, dass Sie Geld aus einem anderen Land nach Thailand geschickt haben, um die Eigentumswohnung zu kaufen. Sie erhalten es von der Bank, an die Sie Ihr Geld senden. Denken Sie daran, dass dieses Geld in Ihrer Heimatwährung überwiesen und dann von der thailändischen Bank in thailändischen Baht umgetauscht werden muss. Wenn Sie Geld in mehreren Schritten senden, sollte jede Überweisung ein eigenes Formular haben.
Persönliche Dokumente
Der dritte Dokumentensatz dient der Überprüfung Ihrer Identität. Dazu gehören Ihr Reisepass und andere wichtige Dokumente wie Ihre Arbeitserlaubnis, Ihr Visum oder Ihre Heiratsurkunde (falls zutreffend).
Wenn Sie die Eigentumswohnung im Namen einer Person aus Thailand kaufen, muss diese Person ihren Personalausweis vorlegen.
Eigentumsbeschränkungen
Denken Sie auch hier daran, dass Sie als nicht-thailändischer Staatsbürger nur bis zu 49 % der Gesamtfläche eines Eigentumswohnungsgebäudes besitzen dürfen. Was bedeutet das also für Sie? Das bedeutet, dass Sie dort keine Eigentumswohnung kaufen können, wenn die 49 %-Grenze für ausländisches Eigentum an einem Gebäude bereits erreicht ist. Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, prüfen Sie unbedingt, wie viel der Gebäudefläche bereits im Besitz von Ausländern ist.
Wenn Sie eine ältere Eigentumswohnung von einem thailändischen Eigentümer kaufen, müssen Sie sicherstellen, dass die Eigentumswohnung im Rahmen der Quote von 49 % ausländischem Eigentum registriert werden kann. Der Verkäufer weiß möglicherweise nicht, ob dies möglich ist, daher ist es ratsam, dies selbst zu überprüfen. Wie machst Du das? Gehen Sie zum Büro der Eigentumswohnung, sie werden es Ihnen sagen können.
Überprüfung der Eigentumsurkunde
Einer der wichtigsten Schritte beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand ist die Bestätigung der Rechtmäßigkeit der Eigentumsurkunde der Immobilie. Es ist unbedingt sicherzustellen, dass die Eigentumswohnung, die Sie kaufen möchten, tatsächlich dem Verkäufer gehört und frei von jeglichen Bindungen oder Rechtsansprüchen ist.
Die Eigentumsurkunde, auch Chanote genannt, ist ein Dokument, das das Eigentum an der betreffenden Immobilie bescheinigt. Es dient als rechtlicher Nachweis der Rechte des Eigentümers an der Immobilie. Daher ist die Bestätigung, dass die Urkunde tatsächlich auf den Namen des Verkäufers lautet, ein wesentlicher Sicherheitsschritt zum Schutz Ihrer Investition.
Darüber hinaus sollte die Eigentumsurkunde frei von Pfandrechten oder Belastungen sein, was im Grunde bedeutet, dass mit ihr keine ausstehenden Schulden, Hypotheken oder Rechtsansprüche verbunden sein dürfen. Solche Faktoren können möglicherweise Ihre Eigentumsrechte nach dem Kauf beeinträchtigen.
Einhaltung des Wohnungseigentumsgesetzes
In Thailand unterliegen die Verwaltung und der Betrieb von Eigentumswohnungen besonderen Regeln und Vorschriften, die im Condominium Act dargelegt sind. Diese Regeln decken ein breites Themenspektrum ab, von der Aufteilung von Gebäudeeinheiten über deren Eigentum bis hin zur Verwaltung von Gemeinschaftsräumen.
Als potenzieller Käufer einer Eigentumswohnung in Thailand müssen Sie unbedingt sicherstellen, dass das Gebäude diesem Gesetz entspricht. Compliance bedeutet, dass die Verwaltung des Gebäudes die gesetzlichen Standards der thailändischen Gesetze erfüllt und so Sicherheit über den Betrieb und die Verwaltung des Gebäudes bietet.
Darüber hinaus schreibt das Gesetz auch einen Ausschuss für die Verwaltung von Eigentumswohnungen vor, der aus Miteigentümern des Gebäudes bestehen sollte. Dieses Gremium übernimmt die Gesamtverwaltung und wahrt die kollektiven Interessen aller Miteigentümer. Es ist wichtig zu prüfen, ob dieser Ausschuss in dem von Ihnen in Betracht gezogenen Gebäude tätig ist und die Vorschriften des Gesetzes einhält.
Einzahlungs- und Zahlungspläne
Die Anzahlung und Zahlungspläne beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand hängen von mehreren Faktoren ab, unter anderem davon, ob es sich bei den Eigentumswohnungen um nicht geplante oder vorgefertigte Eigentumswohnungen handelt.
Bei den meisten Eigentumswohnungskauftransaktionen, insbesondere bei vorgefertigten und gebrauchten Eigentumswohnungen, müssen Sie in der Regel 10 bis 20 % des Immobilienwerts hinterlegen. Der Restbetrag wird oft in Raten beglichen, wobei die Restzahlung bei der Eigentumsübertragung fällig wird. Es gibt hierfür keinen gesetzlich festgelegten Zeitrahmen, aber die meisten Verkäufer gehen in der Regel davon aus, dass die Transaktion innerhalb von 30 Tagen nach der Anzahlung abgeschlossen wird.
Bei Off-Plan-Eigentumswohnungen hingegen beginnt die gängige Praxis oft mit einer Anzahlung, gefolgt von überschaubaren monatlichen Raten während der Bauzeit. Der Prozess endet entweder mit einer abschließenden Pauschalzahlung oder mit der Besicherung einer Hypothek. Die vorläufigen Anzahlungen für Off-Plan-Eigentumswohnungen sind in der Regel recht niedrig und beginnen oft bei 10.000 THB.
Es ist unbedingt zu beachten, dass Zahlungen nur an den Entwickler oder den aktuellen Eigentümer und nicht an Vermittler erfolgen sollten. Darüber hinaus ist es bei der Überweisung von Geldern für den Kauf einer Eigentumswohnung obligatorisch, das Geld in Ihrer Währung zu senden und es von einer thailändischen Bank umrechnen zu lassen. Dieser Prozess zeigt den legalen Geldfluss für den Immobilienkauf nach thailändischem Recht.
Steuern und Gebühren
Beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand müssen Sie mit bestimmten obligatorischen Gebühren und Steuern rechnen. Das Verständnis dieser Gebühren im Voraus ermöglicht eine reibungslose Transaktion. Zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung sind bestimmte Gebühren zu berücksichtigen, die in der Regel in Ihrem Vertrag festgehalten und lange vor dem Kauf geklärt werden. Als Käufer sind Sie vor allem für die Ablösesumme verantwortlich. Stempelsteuer und Gewerbesteuer fallen in der Regel in die Verantwortung des Verkäufers und daher sollte von Ihnen im Idealfall nicht erwartet werden, dass Sie diese Kosten tragen.
Die Übertragungsgebühr beträgt in der Regel 2 % des eingetragenen Immobilienwerts und wird in der Regel zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Diese Gebühr wird beim Land Department in Thailand eingereicht und ist nicht verhandelbar.
Es ist ratsam, auch die Quellensteuer einzuplanen, insbesondere wenn der Immobilienverkäufer ein Unternehmen ist. Diese Steuer, in der Regel 1 % des eingetragenen Immobilienwerts oder des Schätzwerts (je nachdem, welcher Betrag höher ist), wird vom Erlös des Verkäufers abgezogen. Der Käufer ist dann dafür verantwortlich, diese Steuer an das Finanzamt abzuführen.
Anwaltskosten sind ein weiterer Kostenfaktor, auf den Sie sich vorbereiten müssen. Die Sätze variieren je nach Komplexität der Transaktion und den Kosten des Anwalts. Die Kosten für die Hausbesichtigung, die für die Erstellung eines Due-Diligence-Berichts erforderlich sind, der den Zustand der Immobilie vor dem Kauf dokumentiert, sind ebenfalls vom Käufer zu zahlen.
Schließlich erheben einige Bauträger einen Tilgungsfonds oder eine Wartungsgebühr für die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes. Diese Gebühr kann monatlich oder jährlich erhoben werden und sollte in Ihren laufenden Ausgaben nach dem Kauf berücksichtigt werden.
Weitere Informationen finden Sie in unserem Leitfaden zu Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Thailand.
Hausregistrierungsbuch
Nachdem Sie alle Steuern und Gebühren beglichen haben, erhalten Sie ein wichtiges Dokument namens Tabien Baan-Buch. Es ist blau für thailändische Staatsangehörige und gelb für Ausländer. Das Tabien-Baan-Buch dient als Wohnsitznachweis, der den offiziellen Wohnsitz der Eigentumswohnung angibt. Bewahren Sie es unbedingt sicher auf, da es eine entscheidende Rolle spielt, wenn Sie in Zukunft einen Verkauf der Immobilie in Betracht ziehen.
Darüber hinaus wird in dieser letzten Phase die Eigentumsurkunde der Eigentumswohnung ausgestellt
Sollten Sie einen Anwalt beauftragen?
Ja, es wird dringend empfohlen, einen Anwalt für Immobilienrecht zu beauftragen, der Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand unterstützt. Die Einschaltung eines Anwalts trägt dazu bei, die Legitimität entscheidender Aspekte im Zusammenhang mit der Transaktion sicherzustellen, wie beispielsweise die Echtheit der Eigentumsurkunde. Sie können auch umfassende Hintergrundüberprüfungen des Verkäufers oder der Immobilie durchführen und den Vertrag für Sie prüfen. Sollten Sie während des Kaufs auf erhebliche Probleme stoßen, wie zum Beispiel die abrupte Einstellung des Projekts durch den Entwickler ohne Rückerstattung, kann ein Anwalt Ihr bester Verbündeter sein. Darüber hinaus können auf Immobilienrecht spezialisierte Anwälte in vielen Situationen dringend benötigte Hilfe leisten.
Es ist auch eine gute Idee, mit einem zuverlässigen Immobilienmakler zusammenzuarbeiten. Die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler und einem Anwalt kann den Prozess erheblich rationalisieren. Ihre Einbindung gewährleistet die Erfüllung aller rechtlichen Voraussetzungen und trägt zum erfolgreichen Abschluss der Transaktion bei.
Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand ist eine große Entscheidung, die sorgfältige Planung erfordert. Seien Sie also immer nachdenklich, überstürzen Sie Ihre Entscheidungen nicht und überlegen Sie, was Ihre wahren Vorlieben sind.
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