Können Ausländer Immobilien (Grundstück oder Land) in Thailand kaufen?
Die kurze Antwort ist “Ja!”
Sie können das Eigentumsland jedoch nicht in Ihrem persönlichen Namen besitzen.
Die Gebäudestruktur kann jedoch immer legal besessen und im Namen eines Ausländers registriert werden.
Ein Eigentumstitel muss beim Grundbuchamt in einem thailändischen Personen- oder Firmennamen eingetragen werden
Was kann ich also tun?
Während die Eigentumsgesetze auf den ersten Blick frustrierend erscheinen mögen, werden sie tatsächlich teilweise eingeführt, um den Immobilienmarkt vor Überentwicklung zu schützen, die natürliche Schönheit des Landes zu bewahren und die Immobilien- und Grundstückspreise für die Einheimischen erreichbar zu halten.
Wenn Sie es so sehen … klingt es fair!
Wie würden Sie sich als Erstkäufer fühlen, wenn Sie aufgrund überhöhter Immobilienpreise durch ausländische Investitionen „aus dem Markt gedrängt“ würden?
An vielen weiteren überentwickelten Orten der Welt ist dies bereits der Fall, etwa in London, San Francisco oder Hongkong.
„Wohneigentum in Thailand ist mit über 80 % sehr hoch! Im Vergleich zu Orten wie Großbritannien mit 63,5 % oder Amerika mit 64,5 %.
Auf den ersten Blick mögen diese Eigentumsgesetze wie eine Entdeckung in einer Sackgasse erscheinen, aber graben Sie ein wenig tiefer und Sie finden verschiedene verfügbare Optionen.
Wenn Sie also davon träumen, Ihr eigenes Stück Paradies zu besitzen, verzweifeln Sie nicht…
Der Kauf von Land in Thailand als Ausländer ist bedingt möglich, und wir haben die Top 4 Optionen für Sie aufgelistet!
1. Leasing (Pacht) von Grundstücken
“Ein Leasingvertrag ist im Grunde ein vorausbezahlter Mietvertrag – bei dem Sie sich den Grundstücks- oder Grundstückspreis im Voraus sichern.”
Ein Ausländer kann Immobilien oder Grundstücke in seinem persönlichen Namen für zunächst 30 Jahre beim Land Department in Thailand pachten – dies ist die maximale Einzellaufzeit.
Nach dem Bürgerlichen und Handelsgesetzbuch kann der Mietvertrag über ein Grundstück 2 weitere Male in Folge verlängert werden, d. h. eine Gesamtmietdauer von bis zu 90 Jahren.
Ein 30-jähriger Pachtvertrag kann verlängert werden, aber die Verlängerung ist nicht immer gesetzlich durchsetzbar, wenn der Landbesitzer oder seine Erben dies ablehnen. Oder es wird oft eine weitere Leasingrate verlangt. Es lohnt sich also, dies vorher schriftlich mit einem Grundstückseigentümer zu vereinbaren.
Alternativ oder zusätzlich kann eine Willenserklärung persönlich bei oder kurz nach der Mietvertragsanmeldung abgegeben werden. Oder es kann stattdessen ein Nießbrauch unterzeichnet werden.
In jedem Fall wird ein sorgfältig formulierter Vertrag empfohlen, und es wird immer empfohlen, einen professionellen Anwalt vor Ort zu konsultieren, der Sie sicher durch diesen Prozess führt.
“Was ist mit einer gesicherten Pachtoption?”
Eine weitere Pachtoption besteht über eine „gesicherte Pacht“-Struktur, bei der ein ausländischer Projekteigentümer über eine Offshore-Gesellschaft die Kontrolle über den Eigentumstitel an Land für das Projekt einrichtet.
(z.B. Britische Jungferninseln oder Hongkong – diese Methode hat auch oft erhebliche Steuervorteile für den Projektinhaber und Käufer)
In diesem Fall würde der Eigentümer des Projekts die Verlängerung weiterer 30-jähriger Pachtverträge im Voraus unterzeichnen (obwohl sich diese Formulare in Zukunft ändern können), um sicherzustellen, dass er selbst oder seine Erben den Pachtvertrag für die Eigentümer nach dem ersten erneuern 30 Jahre Laufzeit.
Diese Form des „gesicherten Pachtbesitzes“ ist bei Luxusapartments immer häufiger anzutreffen, wo die Immobilien zu erstklassigen Preisen angeboten werden und die Minimierung des Risikos unerlässlich ist!
Abhängig von der Struktur des Unternehmens können in einigen Fällen auch die gemeinsamen Anteilseigner/Eigentümer der Immobilien in einem „gesicherten Erbpacht“-Projekt den Erneuerungsprozess selbst steuern, was eine erhöhte Sicherheit bietet. Dies wird normalerweise durch ein verwaltetes Projekt strukturiert, bei dem der Eigentümer / Entwickler diesen Service für Sie bereitstellt.
2. Kauf von Land durch ein Unternehmen
Auf dem thailändischen Immobilienmarkt sind verschiedene Landtiteloptionen verfügbar.
Sie haben vielleicht schon einmal gehört, wie Leute einen seltsam klingenden Namen „Chanote“ oder „Chanod“ sagen – dies ist die rechtsgültige Eigentumsurkunde für ein Stück Land.
Oben auf diesem Dokument befindet sich ein roter Gummistempel namens „Garuda“ – wenn es eine andere Farbe als Rot hat, dann ist es keine Chanote-Eigentumsurkunde.
„Eine Möglichkeit, den Eigentumstitel ‚Chanote‘ zu kontrollieren, ist über eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die legal Land in Thailand kaufen kann.“
Ausländer können bis zu 49 % der Gesellschaftsanteile halten, der Rest muss von thailändischen juristischen Personen/Einzelpersonen gehalten werden.
Obwohl das Land im Besitz des Unternehmens sein kann, kann der Geschäftsführer (oder nur Direktor) und der ausländische Mehrheitsaktionär das Unternehmen weiterhin kontrollieren.
Außerdem kann eine obligatorische „Zustimmungsschwelle von 75 %“ in die „Satzung“ der Gesellschaft aufgenommen werden, um die Kontrolle für den Mehrheitsaktionär sicherzustellen.
Alternativ wird auch eine Reihe von Schritten unternommen, um eine vollständige Kontrolle über den Vermögenswert sicherzustellen (d. h. ein Anteilsübertragungsdokument kann anschließend unterzeichnet werden – wodurch thailändische Aktionäre ihre Rechte an den ausländischen Direktor des Unternehmens „zurückmelden“).
Wie kann ich sicher ein thailändisches Unternehmen gründen, um Land zu kaufen?
Wenn eine Gesellschaft mit einem ausländischen Namen als Direktor(en) seit der Gründung der Gesellschaft mit mindestens drei Gesamtaktionären gegründet wird, kann auch die Transaktion für den Grundstückskauf durch die Gesellschafteraktionäre „bewiesen“ werden. durch einen qualifizierten Wirtschaftsprüfer, dann gilt der Unternehmenskauf als „legitim“.
Probleme treten oft nur auf, wenn „Nominierte“ verwendet werden. (d.h. thailändische Aktionärsnamen ohne Kenntnis ihres Namens werden für Eigentumszwecke verwendet.)
Sie können sich beispielsweise dafür entscheiden, zwei angesehene thailändische Freunde oder Partner als „echte“ Anteilseigner bei der Gründung Ihrer thailändischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung einzusetzen.
Alternativ bieten viele Anwaltskanzleien verschiedene Lösungen zu diesem Thema an und würden Ihnen dabei helfen oder Sie dabei unterstützen.
Was ist, wenn ich bereits ein thailändisches Unternehmen besitze?
Falls Sie bereits ein thailändisches Unternehmen besitzen oder eine Immobilie zur Mietinvestition kaufen, können Sie sich dafür entscheiden, echte thailändische Mitarbeiter (d. h. einen Villa-Manager) als Anteilseigner zu haben.
Dann können Sie natürlich die laufenden Aktivitäten in den Jahresabschlüssen des Unternehmens ausweisen. Somit ist sie nach dem Ersterwerb des Grundstücks keine „schlafende Gesellschaft“ mehr, sondern bleibt buchhalterisch eine „aktive Gesellschaft“.
In all diesen Fällen wird jedoch empfohlen, dass ein zuverlässiger Anwalt vor Ort Ihre Optionen im Detail darlegt und den gesamten Prozess für Sie abwickelt, um eine reibungslose und sichere Transaktion zu gewährleisten.
(*Hinweis: Ein Ausländer kann von seiner thailändischen Firma, die das Eigentumsland kontrolliert, einen Pachtvertrag oder eine Hypothek auf das Land an sich selbst errichten – wodurch ein „doppelter“ Schutz gewährleistet wird
Daher kann das Land mit Pachtvertrag nicht mit einer laufenden Pacht gewerblich verkauft werden. Dies ist eine zusätzliche Sicherheitsmaßnahme, die ein qualifizierter Anwalt vor Ort für Sie arrangieren kann.)
3. BOI Investment
Diese Art der Immobilieneigentumsoption in Thailand ist eher ungewöhnlich für einen Wohnungskauf, aber es ist immer noch möglich …
Das thailändische „Board of Investment“ erlaubt ausländischen Investoren den Kauf und Besitz von Eigentumsgrundstücken bis zu 1 Rai (1600 Quadratmeter) gemäß Abschnitt 96 des Land Code Amendment Act von 1999.
Eine Investition von 40 Millionen thailändischen Baht ist erforderlich, unter der Bedingung, dass das Land nur zu Wohnzwecken genutzt wird oder erhebliche Vorteile für das Land geltend gemacht werden können.
Diese Investition muss in Vermögenswerten oder Staatsanleihen angegeben werden, die als vorteilhaft für die thailändische Wirtschaft gelten. Es ist wichtig zu beachten, dass dieses Eigentum nicht durch Erbschaft übertragbar ist und daher auf die Lebenszeit des ausländischen Eigentümers beschränkt ist.
4. Ausländischer Ehemann und thailändischer Ehepartner
Ein Ausländer kann legal Land in Thailand kaufen, wenn er oder sie mit einem thailändischen Staatsbürger verheiratet ist.
Das mag offensichtlich klingen, aber es ist nichts, worauf man sich überstürzen sollte – genau wie bei Auslandsinvestitionen, nehmen Sie sich Zeit, um Ihren thailändischen Partner kennenzulernen und ihm zu vertrauen!
Es gibt jedoch die folgenden Einschränkungen:
Der nicht-thailändische Ehepartner muss erklären, dass er keine Rechte an dem Land hat; im Wesentlichen auf ihr Recht verzichten, das Eigentum zu beanspruchen.
Das Land, obwohl es von einem Ausländer gekauft wurde, kann nicht direkt auf seinen Namen eingetragen werden, sondern wird auf den Namen des thailändischen Ehepartners lauten.
Ein Ehepaar kann auch aufgefordert werden, eine Erklärung beim Land Department zu unterzeichnen, dass die verwendeten Gelder das separate Eigentum des thailändischen Ehepartners sind. Auch im Scheidungsverfahren können Probleme auftreten.
Der Nachweis, dass das Land eheliches Eigentum ist, kann sich als schwierig erweisen, daher können ein zuverlässiger Anwalt und ein geschickt ausgearbeiteter Ehevertrag dazu beitragen, das Risiko für einen thailändischen Ehepartner zu minimieren.
Wie Sie sehen, gibt es viele verschiedene Möglichkeiten für Ausländer, Immobilien in Thailand zu kaufen, aber diese Einschränkungen dienen auch der Sicherheit des Immobilienmarktes und der Käufer.
Wenn Sie jedoch davon träumen, Ihr eigenes Stück Paradies zu besitzen, geben Sie nicht auf!
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